«…Давайте введем ответственность депутатов за вред, нанесенный принятыми ими законами!»

Как все знают, летом прошлого года депутаты Государственной думы в строжайшей тайне, буквально в режиме спецоперации, приняли поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве». Поправки не обсуждались ни с профессиональным сообществом, ни с общественностью. При этом они в корне меняют работу застройщиков.

Думаю, что нет смысла повторяться, все уже изучили основные новеллы, которые вступят в силу с 1 июля текущего года. Огромную экспертную работу по ним провели НОСТРОЙ, НОЗА, при Совете Федерации создавалась специальная рабочая группа, неоднократно мы собирались и обсуждали нововведения с представителями новосибирских застройщиков. Было подготовлено множество конструктивных замечаний, однако они практически не учтены законодателями. Наоборот, недавно в первом чтении принят еще один законопроект, ужесточающий и без того непомерные требования.

Почему так происходит, в общем, понятно. Группе товарищей, похоже, удалось убедить нашего Президента в необходимости скорого отказа от долевого строительства. Но никто из чиновников и депутатов — инициаторов не смог до сих пор внятно объяснить, какими именно финансовыми ресурсами они собираются заменить средства дольщиков. Нам говорят о банковском финансировании, однако спасет ли оно отрасль? Ведь цифры и близко не сопоставимы; сравните 4 триллиона рублей, привлекаемых ежегодно по договорам долевого участия в жилищное строительство, и 700 миллионов, которые способны дать банки. К тому же не стоит забывать, что кредиты строителям ЦБ по-прежнему считает высокорисковыми, так что рассчитывать на их рост особо не приходится. Вот почему запретить сразу ДДУ не решаются. Понимают, что если сделать это резко, стройка в стране встанет. В итоге, раз запретить механизм пока не удается, его пытаются изломать, сделать нежизнеспособным.

Например, новый законопроект вводит полный запрет на ЖСК на частных землях – и становится вообще непонятно, за счет какого механизма обманутые дольщики будут достраивать брошенные обанкротившимися застройщиками дома. Расширен перечь оснований для приостановления права застройщика на привлечение денежных средств по ДДУ. Еще больше требований и ответственности возложено на акционеров и работников застройщика; как будто до этого требований и ответственности было недостаточно!

По итогам прошедших на региональном уровне обсуждений видно, что и в Новосибирской области, и в городе Новосибирске есть понимание, что по мере вступления в силу новое законодательство, скорее всего, приведет к негативным последствиям, расхлебывать которые придется нам, на местном уровне. Поэтому имеет смысл подготовить предложения и постараться хотя бы частично скорректировать эти драконовские нормы.

Прежде всего, вводимый новым законом принцип «один застройщик - одно разрешение на строительство», очевидно, ставит крест на проектах РЗТ (КУРТ), комплексного освоения территория и даже на масштабных инвестиционных проектах (МИП), которые признаны единственным эффективным способом достройки уже имеющихся проблемных домов с обманутыми дольщиками. Все это длинные, как правило, многоэтапные проекты. Наверное, есть смысл обратиться с предложением о сохранении для таких проектов прежнего порядка работы. Хотя бы еще на год: посмотреть, как заработает новый механизм, набить шишки, а уж только потом переводить на новые рельсы ту часть строительного комплекса, которая решает социальные задачи.

Все заинтересованы в том, чтобы стройка шла по графику, планомерно. При этом в законе не предусмотрено вообще возмещение целевых затрат застройщика, понесенных до получения разрешения на строительство: аукцион, аренда, проект и экспертиза, оплата технологических присоединений, которая взимается заранее! Надо просить вернуть застройщику право на возмещение этих затрат. Это улучшит экономику компаний-застройщиков, сделает их работу более устойчивой, надежной.

Еще, например, бывает такое: продажи встали, денег застройщику не хватает, но учредители готовы дофинансировать стройку, спасти ситуацию. Так вот, новый закон прямо запрещает это! Нельзя брать займы даже беспроцентные или по ставке рефинансирования ЦБ. Наверное, это тоже необходимо поправить.

Отдельная проблема, создаваемая новым законом - вводимый внесудебный порядок приостановления деятельности застройщика по привлечению средств. Теперь по любому, малейшему поводу (копеечная недоимка по налогам, нарушение в любом из формальных показателей финансовой устойчивости) - в течение одного дня орган надзора ОБЯЗАН направить в Росреестр уведомление и прекратить привлечение застройщиком средств дольщиков. Хуже того, вдумайтесь только: Росреестр также ОБЯЗАН в течение 5 дней разослать всем дольщикам письма о том, что их застройщик больше не соответствует требованиям! Застройщик может оперативно все исправить, но даже восстанавливать свое право продолжать привлекать средства дольщиков ему придется долго, а уже после губительных писем Росреестра стройка стопроцентно обречена. Что же получается? На пустом месте, из ничего создается проблемный долгострой!

Предлагаю, раз уж внесудебный порядок приостановления работы застройщика введен в закон - давайте установим адекватную процедуру! Пусть принятие решения будет комиссионным, с приглашением представителя застройщика; пусть застройщик получит разумный срок на исправление, и если ситуация не улучшится, например через месяц, то только тогда переходить к жестким мерам.

Вероятность того, что наши предложения будут учтены, на самом деле невелика, это ясно. Поэтому надо посмотреть, что мы можем сделать на местном уровне. В частности, чтобы не сорвать работу по развитию территорий, по масштабным инвестиционным проектам, предлагаю проанализировать правовые возможности выдачи разрешений на строительство на жилые комплексы с поэтапным вводом и внесением изменений в ранее выданные разрешения путем добавлением в них новых этапов. Если сейчас заранее проработать нюансы, выработать правовую позицию, то, возможно, даже в условиях нового закона мы сможем не обрушить программы расселения и решения проблем обманутых дольщиков.

Мы подготовили соответствующее предложение о создании рабочей группы на базе департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска. Предлагаем включить в нее представителей Росреестра, органа надзора за долевым строительства, УАСИ, правового департамента мэрии. Мы, со своей стороны, готовы выделить юристов СРО для этой работы, привлечь к ней Российский Союз строителей.

И последнее. Знаете, после прочтения этого нового законопроекта невольно возникает еще одно предложение. Его, может быть, и не стоит посылать в Москву, но не могу о нем не сказать. Среди прочего, в этом самом новом законопроекте, под которым, кстати, стоит подпись в том числе одного новосибирского депутата, вводится норма о полной неограниченной ответственности бенефициара застройщика за любые убытки, нанесенные дольщику. По любым причинам. Помните, как несколько лет назад депутаты Госдумы (правда, другие), как панацею, преподносили нам страхование ответственности застройщиков и эскроу-счета? Затраты на внедрение этих нововведений застройщиками понесены. Однако ни то, ни другое так и не заработало.

Поэтому, наверное, можно согласиться и с упомянутой выше нормой об ответственности застройщиков, но давайте тогда уже введем, наконец, и полную субсидиарную ответственность депутатов за вред, нанесенный принятыми ими законами.

Мне кажется, это будет справедливо.

Максим Федорченко,
руководитель Аппарата Ассоциации строительных организаций Новосибирской области,
заместитель председателя Комиссии по экологии и охране окружающей среды Общественной палаты НСО